Como fazer remembramento de imóveis rurais

Veja neste artigo tudo sobre como fazer remembramento de imóveis rurais de acordo com a regulamentação vigente

Por Margarete Maria

Para sabermos tudo sobre remembramento, primeiro precisamos saber o que significa.

O que é o remembramento para o INCRA?

Encontramos a resposta no Manual Técnico de Limites e Confrontações:

No item 3.1 – Cada título de domínio se refere a apenas uma parcela e vice-versa, salvo nos casos seguintes:
Houver interesse em remembrar áreas contíguas, constantes em títulos distintos, cuja fusão seja juridicamente possível (a soma das áreas corresponderá a uma parcela).

No item 6.2 – Para efeito deste manual considera-se como remembramento a ação de fundir duas ou mais parcelas certificadas, com ou sem registro informado.

A Figura abaixo ilustra uma situação hipotética de remembramento de parcelas certificadas.

Como fazer remembramento de imóveis rurais

Seguindo o conceito acima, somente devem ser remembrados imóveis já certificados?

Boa pergunta! Estaria o manual se contradizendo ao dizer na observação abaixo que se pode remembrar parcelas ainda não certificadas?

“Com ou sem registro informado”, seria então o objetivo da certificação somente para certificar que não há sobreposição? Talvez alguém do SIGEF possa nos esclarecer esta dúvida.

Mas vamos nos atentar no final do capítulo 6: “Quando houver interesse em remembrar parcelas ainda não certificadas, poderá optar por georreferenciar diretamente o perímetro externo, correspondente ao conjunto de parcelas.”

Na lei 6.015/73, diz o seguinte:

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.

O que podemos retirar do artigo acima é: a unificação, ou fusão, é uma decisão a ser tomada pelo proprietário e não imposta pela lei. As matrículas de cada parcela será encerrada (e não cancelada). Em nenhum momento é abordado sobre retificação para que ocorra a unificação.

Se a Norma Técnica, através de seu manual, é clara e objetiva e a lei não faz maiores exigências, onde está então o problema enfrentado por alguns profissionais para efetuarem a unificação?

A dificuldade encontrada é com alguns registradores. Eles exigem que se faça a retificação para somente após proceder a fusão. Neste artigo não temos o interesse em questionar este procedimento, apenas de buscar na literatura o embasamento para tal.

Diferentemente de alguns profissionais que não se preocupam com a segurança jurídica e sim em “entregar o serviço o mais rápido possível”, o registrador faz dela uma de suas metas principais.

Unindo todas as matrículas e certificando o perímetro encontrado não dá a certeza de que tudo esteja correto, pois o INCRA se responsabiliza pela parte técnica. Ou seja, a identificação inequívoca e precisa, a não sobreposição com imóveis já certificados e com a identificação obtida a partir de memorial descritivo elaborado por profissional habilitado.

Está bem claro no § 2º do Art. 9º do Decreto 4.449/02 – A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, esta função é de responsabilidade do registro de imóveis.

O que diz a literatura sobre isso?

Encontramos no livro do Dr. Eduardo Augusto, na página 300, o argumento que cabe como resposta à dúvida se o registrador pode ou não solicitar a retificação antes da unificação:

“…a justiça do caso concreto e a segurança jurídica dos registros públicos, somente são alcançadas em decorrência dessa autonomia do registrador. Sem ela, o sistema registral imobiliário, como garantidor do direito de propriedade privada, não existiria.”

Analisando sob outro prisma a segurança e a possibilidade de encontrarmos problemas futuros, mesmo após a certificação, encontramos algumas vantagens quanto à retificação antes da unificação, dentre elas:

  • A certeza de que todos os imóveis possuem a titularidade juridicamente perfeita para a unificação;
  • A concordância dos confrontantes;
  • A certeza de que não estaremos incluindo área não titulada; e
  • A não inclusão de área pública (escolas, estradas, etc).

No livro citado, o autor dedicou uma parte do capítulo 4 especialmente para a “Retificação cumulada com fusão”, e o que achamos importante acrescentarmos aqui. Confira:

Nada impede que a retificação da descrição tabular do imóvel seja cumulada com o pedido de fusão de matrículas (unificação de imóveis), desde que as áreas sejam contínuas e que haja perfeita identidade de proprietários (mesmos titulares com mesmas frações em todas as matrículas que serão objeto de fusão). Aliás, muitas vezes essa é a única forma viável para solucionar a questão.

Isso se justifica, pois, em alguns casos, a retificação de uma pluralidade de imóveis, sem aceitar a sua fusão, poderá resultar em número de imóveis maior do que se fossem mantidos os registros originais. É o que acontece na retificação conjunta de duas matrículas que foram interceptadas, por exemplo, por duas ou mais rodovias. De duas matrículas iniciais poderão surgir três ou mais novos imóveis, dependendo da forma como o todo foi interceptado pela rodovia.

Portanto, havendo segurança de que o levantamento abrange todos os títulos declarados (para evitar que nenhum tenha ficado de fora, produzindo efeitos sem qualquer lastro em área real), e que não esteja sendo incluída área não garantida pelos registros, basta abrir as novas matrículas e averbar, em cada uma das matrículas anteriores, o seu encerramento.

Nada impede a retificação conjunta de matrículas, principalmente se as divisas internas se apagaram com o tempo. Tratando-se de transcrições que representam um todo, certamente ninguém saberá dizer onde estariam essas antigas divisas. Exigir do engenheiro que minta é um despautério; exigir que ele arbitre é pura inutilidade. Portanto, nada melhor do que trabalhar com a realidade e com razoabilidade.

Não havendo dúvidas de que os títulos do requerente abrangem a área apresentada na planta, a qualificação positiva será a única e a melhor saída. Em suma, a decisão está inteiramente subordinada ao livre convencimento motivado do oficial registrador. E, para isso, a segurança jurídica, a prudência e a razoabilidade devem trabalhar juntas.

Na prática!

Neste exemplo, através de figuras, o Dr. Eduardo consegue explicar o que foi exposto no livro, prestem atenção no que está escrito logo abaixo de cada imagem e entenderão.

Como fazer remembramento de imóveis rurais

Na parte prática não há dificuldade, basta seguirmos o Manual Técnico de Limites e Confrontações:

Em remembramento que envolver parcela(s) certificada(s) e parcela(s) ainda não certificada(s), primeiramente deverá ser efetuada a certificação desta(s), para posterior fusão. Observação: Quando houver interesse em remembrar parcelas ainda não certificadas, poderá optar por georreferenciar diretamente o perímetro externo, correspondente ao conjunto de parcelas.

Explicação com figura de como é realizado o remembramento:

Como fazer remembramento de imóveis rurais

As matrículas 177, 2.825 e 10.449 darão origem ao perímetro representado pela cor vermelha.

Como fica a planilha ODS neste caso?

Na planilha ODS será gerada somente uma aba de perímetro e na parte da identificação assim será preenchido:

Como fazer remembramento de imóveis rurais

No campo referente às matrículas serão informadas todas as matrículas dos imóveis que estão sendo remembrados, sem ponto, separados por vírgula e sem espaço entre eles.

Para cumprimento do que preceitua o Manual, ao enviarmos a planilha depararemos com uma das duas situações descritas no item 6.2:

a) Em remembramento que envolver parcela(s) certificada(s) e parcela(s) ainda não certificada(s), primeiramente deverá ser efetuada a certificação desta(s), para posterior fusão.

Deparando com esta situação primeiramente iremos certificar a(s) parcela(s) ainda não certificada(s). Preparar a planilha ODS do remembramento com a aba única referente ao polígono das matrículas a serem remembradas, solicitar o cancelamento das áreas certificadas (e/ou análise de sobreposição caso haja algum imóvel certificada pelas normas anteriores) já enviando a planilha a ser certificada.

Em anexo enviar também os requerimentos do(s) proprietário(s) solicitando o cancelamento para fins de remembramento e a planta onde demonstra as matrículas objeto da unificação. O analista irá enviar as parcelas já certificadas para o histórico e proceder a certificação da planilha.

b) Quando houver interesse em remembrar parcelas ainda não certificadas, poderá optar por georreferenciar diretamente o perímetro externo, correspondente ao conjunto de parcelas.

Neste caso preencher a planilha ODS como já explicado anteriormente.

Ainda que cada imóvel possua um número do Código do Incra será informado na planilha apenas um, sendo este o da área maior.

Agora, como fica o Código do Imóvel no SNCR/INCRA?

Será necessária fazer a atualização também junto ao INCRA, quando serão encerrados os demais prevalecendo somente um que terá atualizada a área do perímetro e demais áreas informadas (Reserva Legal, APP, pastagens, etc).

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Referências

AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda Augusto – Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática. 1ª Edição 2013

Manual Técnico de Limites e Confrontações – INCRA

Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973

Margarete Maria – Instrutora do GEOeduc. Cursou Geoprocessamento no Instituto Federal de Goiás (IFG) e diversos cursos e seminários ligados à área de Georreferenciamento de Imóveis Rurais, Imagens de Satélite, Cadastro Ambiental Rural (CAR), dentre outros. É sócia-fundadora da empresa TGR Treinamentos, onde atua como instrutora de cursos teóricos e práticos na área de montagem de processos para Georreferenciamento e Certificação de Imóveis Rurais, levantamento em campo utilizando GPS e RTK , Reserva Legal, CAR, entre outros. Trabalha há mais de oito anos com Georreferenciamento de Imóveis Rurais e montagem de processos de Georreferenciamento e Reserva Legal, atendendo pessoas físicas e jurídicas de diversos estados do Brasil. Participa como palestrante na conferência MundoGEO#Connect LatinAmerica, em seminários online MundoGEO e como articulista na revista MundoGEO, sobre o tema Georreferenciamento e Certificação de Imóveis Rurais.

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