Imóveis rurais

Imóveis Rurais: Levantamento de dados para avaliações

Um dos grandes desafios dos profissionais que fazem Avaliações e Perícias de Imóveis Rurais recai sobre a composição de uma amostra representativa dos dados de mercado, com elementos que reúnam características semelhantes aos do bem avaliando, objetivo esse que é pretendido durante uma etapa essencial do processo avaliatório denominada “pesquisa e coleta de dados de mercado”. * Por Evaldo Tavares

Realizando o levantamento

Para obter sucesso nessa etapa, é necessário existir um bom planejamento, que estão ligados a dois aspectos básicos. O primeiro deles, é sobre a estrutura da pesquisa. É importante que a eleição das variáveis mais significativas, expliquem a formação de valor dos imóveis e as supostas relações entre as variáveis independentes com a variável dependente.

O segundo aspecto é a estratégia da pesquisa. Esse aspecto está relacionado a abrangência da amostragem, às técnicas de coleta e análise dos dados de campo e aos respectivos instrumentos utilizados para a coleta destes dados.

Coleta de campo

Existem muitas variáveis importantes nesse processo, mas aquela que atende aos princípios da proporcionalidade e finalidade da avaliação, é a formação de valor do bem avaliando, que integra o modelo final adotado.

Amostragem dos dados

Em relação à amostragem dos dados é importante considerar que, ao final da avaliação, o resultado obtido refletirá o comportamento a respeito de toda uma população, deduzido a partir de uma amostra.

Por isso, é importante escolher uma boa amostragem dos dados, devido ao papel relevante que a amostragem possui na estratégia de pesquisa. A amostragem dos dados pode ser classificada em dois tipos: a probabilística e a não probabilística.

O primeiro tipo se subdivide em amostragem aleatória simples, estratificada, sistemática e por conglomerados, enquanto o segundo tipo, em amostragem acidental, intencional e proporcional.

Delimitação da pesquisa

É importante que a pesquisa de mercado leve em consideração aspectos ligados à abrangência das avaliações, sejam elas realizadas em massa (em contexto regional com um grande volume de amostras e variáveis) ou executadas de forma individual (em que a pesquisa pode ser restrita a uma única unidade territorial, com um número reduzido de amostras e menos variáveis consideradas).

Para isso, as técnicas de pesquisa devem garantir uma seleção e abordagem próprias das fontes de informação, oferecendo uma escolha adequada sobre o tipo de análise dos dados, que pode ser quantitativa ou qualitativa.

Os instrumentos para a coleta dos dados de mercado também se destacam nesse processo. O responsável técnico pode dispor de fichas e planilhas de campo, de mapas, plantas, imagens de satélite, roteiros de entrevistas, registros fotográficos, dentre outros.

“Ciência de dados”: surgimento e importância

Com o surgimento e popularização do termo Big Data veio à tona a “ciência de dados”, por volta do ano 2001. Porém, os profissionais considerados “cientistas de dados” estão ganhando seu espaço e importância somente a partir do início desta década.

Estes profissionais são impulsionados pela demanda crescente de equipes de pessoas com capacidade para sistematizar e analisar grandes massas de dados produzidas pelas instituições públicas e corporações privadas.

Um cientista de dados, também conhecido por outros termos como minerador de dados, engenheiro de dados, pesquisador ou modelista de dados, é um profissional que combina habilidades de codificação e estatística com conhecimentos de áreas específicas, trabalhando para dar utilidade aos dados de diversas formas.

Para saber mais sobre o tema, recomendamos a leitura do artigo: Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais: a ciência por trás disso.

Realizando avaliações e perícias rurais

As primeiras fontes de dados a serem buscadas nesse contexto são as informações cadastrais dos imóveis.

Os cadastros rurais existentes no Brasil são: cadastros fundiários, gerenciados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), como exemplo do SNCR e SIGEF; cadastros tributários, que estão sob responsabilidade da Receita Federal do Brasil (RFB), como o CAFIR e o CNIR, e o cadastro ambiental, gerido pelo Ministério do Meio Ambiente (MMA), como o CAR.

Todos esses cadastros são obrigatórios pela legislação vigente e possuem natureza declaratória, sendo que o SNCR, o CAFIR e o CNIR (integração do SNCR com o CAFIR) são cadastros apenas literais, enquanto o SIGEF e o CAR, além das informações literais, também possuem bases de dados georreferenciados, que podem ser baixados por meio de arquivos no formato shapefile.

Com as informações cadastrais, configuram-se outras inúmeras possibilidades de fontes de dados de imóveis rurais, tais como em Prefeituras Municipais e Secretarias de Estado, nos Cartórios de Registro de Imóveis (CRI), em bancos oficiais, nas principais varas da Justiça Estadual ou Federal, além de outras entidades como empresas de extensão e sindicatos rurais, sites especializados e profissionais liberais com experiência no ramo de corretagem de imóveis rurais.

Mercados Regionais de Terras Rurais (MRT’s)

Ainda pouco conhecida pelos técnicos, essa base de dados traz uma série de inovações quanto às avaliações em massa.

Elas  se comportam como zonas homogêneas, com características e atributos peculiares, que incidem fatores semelhantes de formação dos preços de mercado. Os produtos dessa sistemática de classificação das terras são as Planilhas de Preços Referenciais de Terras Rurais (PPRT’s), que por sua vez contém as principais tipologias de imóveis rurais em cada um dos mercados definidos nas unidades da federação.

Como e onde obter dados para Avaliações de Imóveis Rurais

O Instituto GEOeduc oferece um curso sobre Como e onde obter dados para Avaliações de Imóveis Rurais, que ensina os principais procedimentos das pesquisas de mercado para a coleta e o levantamento de dados, referentes às avaliações de imóveis rurais em diferentes contextos. Se você precisa buscar dados para fundamentar uma avaliação de um imóvel rural, esse é o curso ideal – cheio de dicas práticas e sugestões de técnicas e métodos para a realização de pesquisa de mercado, além das principais fontes de informação para os técnicos que lidam com avaliações e perícias em áreas rurais.

É possível se aprofundar ainda mais no assunto através dos cursos:

Por dentro da Perícia em Imóveis Rurais, que ensina o que é perícia de imóveis rurais, como são realizadas e como elaborar proposta de honorários periciais;

Como Elaborar Laudos de Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais, que ensina os conceitos normativos e a necessidade de produção da prova pericial (peças técnicas), os principais tipos de laudos e as sete características essenciais dos mesmos;

Procedimentos para Avaliação de Imóveis Rurais, que apresenta, de forma simples e didática, os principais conceitos e procedimentos aplicados à Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais, além de contar com um capítulo especial voltado para a apresentação dos principais métodos de avaliação de imóveis rurais, destacando o método comparativo direto de dados de mercado e o método de quantificação de custos.

Caso tenha alguma dificuldade de inscrição ou deseja conversar sobre treinamentos corporativos ou para o setor público, entre em contato pelo e-mail comercial@geoeduc.com ou pelo telefone/whatsapp (12) 991774367.

Evaldo Tavares. Graduado em Agronomia pela Universidade Federal de Viçosa (1999) e Mestrado em Agronomia (Solos e Nutrição de Plantas) pela Universidade Federal de Viçosa (2006). Atualmente é Engenheiro Agrônomo/Perito Federal Agrário do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA/CE). Tem experiência na área de Agronomia, com ênfase em Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais, atuando principalmente nos seguintes temas: Levantamento de Solos e Meio Ambiente.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *